¿Qué es una hipoteca?

Cuando compramos un inmueble a crédito todos intuimos que, de alguna forma el inmueble no es nuestro, puesto que lo estamos pagando, sin embargo terminamos de pagarlo y ya, el inmueble pasa a nuestra propiedad, así sin más trámite, como cuando terminé de pagar el refri o el auto que me dieron la factura y ya, si acaso, el banco extiende una carta de finiquito y el problema está resuelto, somos los propietarios.

Pero resulta que al paso de 20 años la casa está muy grande, los hijos se fueron, la pareja se divorcia, le quiero dejar la casa a mi hija, el propietario falleció y los herederos van a adquirir el inmueble, etc. el caso es que MI casa será enajenada (del latín in alienare, hacer ajeno) y, ahora sí, voy con el Notario, le entrego mi documentación, dejo mi anticipo y lo dejo que haga sus trámites para transmitir la propiedad a nombre del comprador o de quien vaya a adquirir la casa.

Al cabo de unos quince días llama el Notario y dice: "le informo que la operación no puede llevarse a cabo porque su inmueble está gravado con una hipoteca", según me reporta el Certificado de Gravámenes expedido por el Registro Público de la Propiedad" -y dice el cliente- "¡Pero cómo, si yo le pagué al banco y tengo una carta donde se da por pagado, además el banco ya no existe, y pacté una pena convencional con el comprador y debemos firmar a más tardar en 1 semana, ehto eh un compló!" -y dice el Notario con la paciencia del santo- "lo siento mucho, no puedo firmar la escritura, si no tengo una carta de instrucciones del banco solicitando la cancelación de la hipoteca".

¿Qué fue lo que pasó?

Primero debemos comprender lo que significa "hipoteca", el Artículo 2893 del Código Civil la define de la siguiente forma:: "...garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes..."¿Y?

Pues bien, en primera instancia, la hipoteca es un contrato de garantía, eso significa que es un contrato "anexo" (accesorio) a otro, el contrato principal es el crédito.

Por otro lado para poder hipotecar, SE DEBE SER EL PROPIETARIO y aquí es donde está la sorpresa ¡SOMOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE AL MOMENTO QUE LO HIPOTECAMOS!, pero, en garantía del pago, es decir si NO llego a pagar, el banco podrá cobrar su crédito con el inmueble, teniendo preferencia por encima de cualquier otro acreedor, es decir el inmueble queda gravado (un gravamen recae sobre él, ojo que graVado significa con carga, obligado, y no graBado, filmado o de alguna forma estampado para la posteridad); inclusive dice la ley arriba citada, que para el caso de transmitirse el inmueble a una tercera persona (cosa que los bancos siempre prohíben dentro del contrato de crédito), LA HIPOTECA SUBSISTIRA.

En realidad cuando se escritura la compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario, generalmente se realizan los siguientes 3 actos:

1.- LA COMPRAVENTA o transmisión de propiedad, mediante la cual el comprador o adquirente, y futuro deudor, SE CONVIERTE EN PROPIETARIO DEL BIEN.

2.- EL CONTRATO DE CRÉDITO con el cual el banco otorga un crédito en dinero al, ahora sí, deudor para ser devuelto (con "V" de vuelta) en un tiempo cierto y en los ininteligibles términos bancarios.

3.- LA GARANTIA HIPOTECARIA que se otorga a favor del banco, es decir la casa queda en una especie de "prenda" con la cual, para el remoto caso de NO PAGAR, el banco se cobrará.

Para garantizar la transferencia de la propiedad y transparencia de las operaciones, los 3 actos los manda a inscribir el Notario en el Registro Público de la Propiedad, así toda persona que esté interesada podrá consultar cuál es el estado que guarda el inmueble (en el Registro Público de la Propiedad sólo pueden inscribirse escrituras públicas y sentencias de jueces).

OJO, LAS ESCRITURAS NO ESTAN "EN PRENDA", lo que está "en prenda" (gravado con una hipoteca) es el inmueble, por esta razón ES IMPORTANTE ACUDIR AL NOTARIO PARA OBTENER UN EJEMPLAR DE LA ESCRITURA, PUESTO QUE DICHA ESCRITURA REPRESENTA NUESTRO TÍTULO DE PROPIEDAD.

¿Qué debo hacer ahora que ya terminé de pagarle al banco para desgravar (quitar el gravamen) mi casa?

1.- Debo acudir al banco para que me expida una carta de instrucciones, donde autoriza al Notario DE MI CONFIANZA (es decir, yo puedo designar al Notario, cosa que no hice cuando pedí el crédito y debería poder hacer) a que lleve a cabo la cancelación de hipoteca en virtud del pago total del crédito.

2.- El Notario redactará una pequeña escritura que sólo firmará el banco y en ella ratificará que, como el cliente le pagó la totalidad de crédito, cancela la hipoteca otorgada a su favor. El Notario mandará a inscribir dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad para que tomen nota de la cancelación y AHORA SÍ "así si baila m’ja con el siñor", YA SE PUEDE DISPONER LIBREMENTE DE LA CASA, se puede vender, donar, heredar, inclusive hasta hipotecar nuevamente.

-¿Entonhe no hubo compló?, no, simplemente te faltó acudir con el Notario de tu confianza para cancelar la hipoteca.

Tratándose de créditos del INFONAVIT, algunos instrumentos no son escrituras, son Contratos Privados ratificados ante el Registro Público, no son escrituras, pero igual sirven como títulos de propiedad, físicamente se diferencian de las escrituras de Notarios en que son hojas rojas con el logotipo del INFONAVIT, sin embargo en esos instrumentos también constan los 3 actos arriba descritos y, cuando se termine de pagar el crédito, habrá que hacer el trámite de Cancelación de Hipoteca.

Consulte al Notario de su confianza, él es un profesional que le atenderá.